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Desde el comienzo de la última crisis inmobiliaria no pocos han sido los casos de familiares, amigos o conocidos que, habiendo adquirido una vivienda sobre plano, se han visto en una difícil tesitura: por una variedad de factores, no han terminado de adquirir la vivienda (por causas ajenas a ellos) y no han podido recuperar las cantidades que entregaron a cuenta del precio de la vivienda.

Para ocuparse de este problema, existía una Ley preconstitucional, la Ley 57/1968 (cuya regulación ha sido sustituida por la contenida en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación), en la que se definieron las garantías que el promotor de vivienda habría de otorgar a los compradores sobre plano, para asegurar que, si el contrato de compraventa no se consumaba mediante la entrega de la vivienda, el comprador pudiera recuperar las cantidades que entregó.

Para ello, en dicha norma se preveía que las cantidades que se entregaban a cuenta se ingresaran en la denominada cuenta especial, abierta en entidad bancaria a nombre del promotor, cuyo saldo debía estar dedicado exclusivamente a necesidades de la construcción de la promoción donde se ubicaba la vivienda comprada; y, lo que es más importante, el promotor debía garantizar a los compradores la devolución de las cantidades entregadas a cuenta del precio, cuando el contrato no alcanzara su buen fin con la entrega de la vivienda, mediante contrato de seguro o mediante aval bancario. En muchos casos, los promotores no otorgaban dicha garantía.

Teniendo en cuenta la anterior regulación, un grupo de clientes acudió a nosotros con un supuesto de hecho muy concreto: (i) habían comprado una vivienda sobre plano; (ii) habían recibido del promotor el contrato de seguro que garantizaba la devolución del dinero entregado; (iii) se había obtenido licencia de primera ocupación y; (iv) el promotor estaba en condiciones de entregar la vivienda mediante el otorgamiento de la escritura pública de compraventa. Aparentemente todo era correcto.

Pero unos días antes de ser citados a escriturar, los compradores tuvieron conocimiento de una sentencia que declaraba la nulidad de la norma que autorizaba construir en los terrenos donde se ubicaba la promoción de viviendas, quedando las viviendas fuera de ordenación. La sentencia ordenaba asimismo reponer los terrenos a su estado original, es decir, demoler las viviendas. En el procedimiento judicial donde fue dictada dicha resolución la promotora de viviendas fue parte, y pese a ello nunca informó a los compradores que dicho procedimiento judicial podría afectar a la situación urbanística de las viviendas.

Lo anterior puso de relieve que los compradores habían tenido su consentimiento viciado a la hora de otorgar el mismo al contrato privado de compraventa, pues no fueron informados de la existencia del procedimiento judicial que podría afectar a las viviendas compradas y, por lo tanto, no tuvieron libertad para comprar, no comprar o comprar en otras condiciones.

Por ello, desde el despacho promovimos demandas individuales por cada uno de los compradores contra la promotora de viviendas, solicitando la declaración de nulidad del contrato por vicio del consentimiento, exigiendo además la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, acción ésta ejercitada no sólo contra la promotora-vendedora, sino también contra la aseguradora que suscribió con la promotora la garantía prevista en la Ley 57/1968.

La aseguradora alegó siempre que las viviendas estaban construidas, contaban con licencia de primera ocupación y estaban en disposición de ser entregadas, como así ocurrió con la mayoría de viviendas que formaban parte de la promoción, y que su responsabilidad no se extendía a supuestos de extinción del contrato por vicio del consentimiento, como es nuestro caso. Así, eludió su responsabilidad en primera instancia, mientras que en la segunda instancia se produjeron pronunciamientos contradictorios ya que en unos casos se dio la razón al comprador y en otros a la aseguradora. Por ello, hubo de interponerse recurso de casación ante el Tribunal Supremo para que resolviera el problema jurídico planteado.

El asunto ha sido resuelto de manera definitiva por la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo, acogiendo la solución que hemos defendido desde el despacho. En su Sentencia 527/2016, de 12 de septiembre, (ponente Excmo. Sr. Baena Ruiz), ha fijado como doctrina jurisprudencial que “las garantías legales de las cantidades anticipadas para adquisición de viviendas que regula la ley 57/1968 y disposición adicional de la LOE se extienden a aquellos supuestos en que el contrato de compra-venta no llega a buen fin, por declararse nulo por vicio invalidante del consentimiento al haber ocultado el promotor-vendedor al comprador la existencia de vicios de la edificación de naturaleza urbanística”.

Por ello, desde Vázquez Padura Abogados podemos aportar toda nuestra experiencia ante abusos e incumplimientos en compraventas de vivienda sobre plano (sea para primera vivienda o vacacional), aplicando nuestro amplio conocimiento en la aplicación e interpretación de la Ley 57/1968, regulación contenida actualmente en la Disposición Adicional Primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.

Estamos a tu entera disposición para desarrollar el presente contenido, así como para aclararte cualquier duda que te pueda surgir tras su lectura.